买卖合同案例四

【案情简介】

姜某于1994年到王某处购买了位于莱阳市清水路小区统一供暖的商品房一套,并签订《商品房供暖合同》一份,该合同约定,购房人应当按所购商品房的建筑面积计算,每平方米一次性交纳现有的供暖设备、供暖费130元,王某负责免费供暖70年,房屋产权发生变化王某继续对新产权人履行。后姜某200510月从陈某处购得该房屋,按照合同约定,王某应当继续按照原合同对陈某履行。王某按合同约定供暖至2004年底,后因政府政策的变化,陈某所购买的房屋统一改由热力公司供暖。陈某购买的房屋面积为6813平方米,王某收取供暖设施费、供暖费8856元。2001年王某委托莱阳市银兴建设工程预决算审查事务所做出了莱银审 (2001)86号审查结果报告,认定清水路小区一期工程锅炉安装价值为244409.62元、工程室内采暖价值为861632.10元、工程室外管道价值为203420.36元。同时,王某于2006616日委托莱阳市银兴建设工程预决算审查事务所对陈某所居住的房屋采暖设施费予以价值认定,其定案价值为4597.26元。
  还查明,根据中国人民银行历年储蓄存款利率变动情况,1994年的5年期限的存款利率为年13.86%,至2004年的5年期限的存款利率降低为3.6%2006年的5年期限的存款利率为4.14%。1994年锅炉煤炭价格为240元/吨,至2005年锅炉煤炭价格上升为570元/吨。
  因王某陈某就供暖问题产生争执,为此王某诉至本院,请求依法判令解除与陈某之间供暖合同;案件受理费由陈某负担。
  以上事实由原陈某的陈述、预决算审查报告、中国人民银行历年储存利率变动表、锅炉煤炭价格证明、供暖合同书等证据足以证实。

【庭审记实】
  通过庭审的举证、质证,双方当事人争执的焦点为:一是原陈某之间的供暖合同应否解除的问题;二是合同解除后原陈某之间的利益平衡问题。
  ()原陈某之间的供暖合同应否解除的问题。
  王某认为,基于原陈某签订合同的客观条件已发生变化,合同继续履行的基础已经不存在,若继续履行合同将对王某显失公平,故应当解除双方的供暖合同。
  陈某认为,既然原陈某之间签订了70年的供暖合同,王某就应当依据合同履行。即使解除合同,也应当减少我方的损失。
  本院认为,依据合同法之规定,合同的解除分约定解除和法定解除,约定解除是合同法93规定的双方当事人协商一致的,可以解除;而法定解除是合同法94规定的符合法定的5种情形。显然本案中王某请求解除合同的主张,不符合约定解除之情形,亦不太符合法定的解除之情形。但双方当事人约定的70年供暖合同的履行,由于原材料价格的变更、政府政策的变化、利率的调整等因素,导致王某继续履行原合同显失公平,由于原陈某签订合同的客观条件已发生变化。在我国理论界,认为只有重大经济情势的改变使用情势变更原则,且造成合同履行利益的严重失衡;而重大的自然灾害和社会事件则属于不可抗力制度的调整范畴。因此,本案中应否解除原陈某之间的供暖合同,涉及到合同法中的情势变更原则的适用问题。情势变更原则我国合同法并未予以明确的规定,因此有必要对情势变更原则的概念予以合理界定,依据法理通说,所谓的情势变更原则,指合同有效成立后,非因当事人双方的过错而发生情势变更,致使合同不能履行或如果履行会显失公平,因此根据诚实信用原则,当事人可以请求变更或解除合同。依据理论情势变更的构成要件:第一,具有情势变更的客观事实,该客观事实主要适用于经济生活激烈动荡的情况;第二,情势变更发生在合同成立并生效以后,履行终止以前;第三,情势变更时当事人所不能预见的;第四,情势变更不可归责于双方当事人;第五,客观上确已发生了情势的变更,而使原合同的履行显失公平。所谓“情势”,系指合同所依据的客观情况或存在的周围环境,包括政治、经济、法律及商业上的种种事态。而所谓“变更”,则是指产生重大实质效果的变动,该变动或是使合同的基础丧失,导致合同履行无异议或者当事人权利义务失衡;或者是使当事人订约目的根本不能实现等。
  在本案中,原陈某在签订合同时,合同存在的客观基础是市场经济不够发达,当时的银行存款利率为年13.86%,而至20045年期限的存款利率降低为3.6%,其利率降低了约4倍;锅炉煤的价格也有1994年的240元/吨,升至2005年的570元/吨,价格增加了两倍。再者,2004年底因政府政策的变化,禁止物业单位自行锅炉供暖,而改由热力公司统一供暖,价格为每平方米17.5元。每年的供暖费达1200余元。而陈某仅仅交纳了8856元的供暖设施及供暖费。显然王某若继续按原合同履行其剩余的约60年,明显的利益失衡。因此,原陈某在签订合同时的客观条件已发生了重大变化,这种变化是受市场经济及政府宏观调节造成的,是当事人无法预见的。
  ()对于情势变更原则的适用问题。
  实际上我国理论上及司法实践中并不否认情势变更原则的适用,在199236日最高人民法院(1992)27号函复即《关于武汉市煤气公司诉重庆检测仪表厂煤气表装配线技术转让合同购销煤气表散件合同纠纷案适用法律问题的函》指出,“本案由两个独立的合同组成。……就本案购销煤气表散件合同而言,在合同履行过程中,由于发生了当事人无法预见和防止的情势变更,即生产煤气表的主要原料铝锭的价格,由签订合同时国家定价为每吨4400元至4600元,上调到每吨16000元,铝外壳的价格也相应由每套23.085元上调到41元,如要求重庆检测仪表厂仍按原合同约定的价格供给煤气表散件,显失公平。对于双方由此产生的纠纷,你院可依照《中华人民共和国经济合同法271款第4项之规定,根据本案实际情况,酌情予以公平合理地解决。”同时,《人民法院案例选》总第4辑,公布的长春市对外经济贸易公司诉长春市朝阳房地产开发公司购房纠纷案。在建筑材料成本上涨50%-70%的情形之下,二审法院认为双方当事人签订合同时的合同基础的客观情况发生了非当初所能预见的根本变化如按原合同履行显失公平,故对合同予以了调整。同时最高人民法院1993年《全国经济审判工作座谈会纪要》指出,由于不可归责于当事人双方的原因,作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化,以致按原合同履行显失公平的,可以根据当事人的申请,按情势变更原则变更或解除合同。该纪要虽然并非司法解释,但对审判实务具有效力性的指导作用。因此,情势变更原则的适用,具有理论及司法实务依据。《民法通则第六条规定,民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。故,本案以法理及司法实务为依据予以裁判,于法有据。依据理论通说,对于因情势变更原则一方当事人主张解除合同的,应当对合同予以变更,变更不成之时,方可适用解除合同。本案中,双方当事人不同意变更合同,因此王某主张适用情势变更解除合同的主张,具有法律之依据。
  ()关于合同解除后原陈某之间的利益平衡问题。
  解除合同随之产生的是当事人之间的相互返还,但对于继续性合同,合同解除后对于已经履行的不再予以返还。为此,本院在解除合同是考量了以下因素:(1)未履行义务免除的利益;(2)相互返还已受领的给付和取得的利益;(3)受领已无法返还,应作价偿还的利益;(4)因情势变更解除合同,双方利益风险的合理分配。综合本案,解除合同后王某系获得利益较大、损失较小的一方当事人,而因合同的解除陈某系损失较大的一方(每年随物价上涨而交纳的供暖费),因此,为防止合同解除造成新的不公平,本院认为王某应当给予陈某一定的补偿。本案中,王某收取陈某供暖设施费、供暖费共计8856.9元,其中室内外管道费为459726元, 其供暖费为4259.64元,70年的年供暖费为60.85元。依据供暖费4259.64元为计算基数,及自1994730日起按银行同期存款利率计算的利息,以及扣除锅炉折旧费及至20061130日的供暖费,其供暖费余额为4527.42元,因锅炉处理陈某应得的数额为141.64元,故王某应返还陈某的数额为466906元。为此王某提供了相关依据,陈某对此并无异议,为此本院予以采信。因王某解除合同对于陈某而言会造成一定的损失,为此陈某要求予以一定的经济补偿的请求符合法律之规定,王某也同意给予陈某一定的补偿。通过双方利益的平衡,王某给予陈某经济补偿及返还供暖费共计6000元。
  综上,本院认为王某若按原合同继续履行将造成重大经济损失,造成合同履行的显失公平。对于陈某抗辩的系王某应当承担的正常商业风险的主张,本院认为商业风险系经营者在商业经营活动中因经营失利所应当承担的正常损失。其与情势变更虽均产生合同全部或部分不能履行的事实,但两者就事实范围构成而论,商业风险于情势变更不能单单从价格的涨落程度进行量化而予以界定,其实质的判断标准应当引起价格涨落的因其原因予以判断—即正常的价值规律的运行是否受外力因素的破坏,需要判断是否存在异常的社会巨变,若没有异常的巨变就是正常的商业风险。本案中,原陈某之间签订了70年的供暖合同,由于履行合同期限较长,作为一个普通的正常人无法合理预见10年、20年后社会及经济政策的变化,实际上王某在履行合同过程中由于市场经济的高度发展、政府政策的变化等因素的干扰,王某无法自行供暖造成供暖成本的增长、存款利率的下降及供暖材料价格的增长,已使双方签订合同存在的客观基础受到破坏,造成这一后果非正常的价值规律的运行的结果。因此,基于合同法的诚实信用原则、公平原则,平衡双方当事人之间利益,变更或解除原陈某之间的供暖合同,符合法律之规定。本院认为,依据法理对出现情势变更情形下,应当对合同予以变更,但由于双方合同签订的时间较长、合同双方的公平有偿关系完全被破坏,合同的履行对王某而言已不可能,同时双方当事人不同意变更合同。因此,应当解除双方当事人之间的合同关系,以维护双方利益的平衡。故对王某请求解除合同的请求本院予以支持。对于因解除合同会对陈某造成一定的损失,陈某要求给予一定经济补偿的请求,符合法律之规定,本院予以支持。

【判决结果】

综上,依据《中华人民共和国合同法第六条第九十七条之规定,判决如下:
  一、终止王某山东盛隆置业集团有限公司与陈某刘作波之间的供暖合同;
  二、王某山东盛隆置业集团有限公司支付陈某刘作波供暖费及补偿金6000元。
  案件受理费50元、办案实际支出费200元,均由王某山东盛隆置业集团有限公司负担。
  如不服本判决,可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省烟台市中级人民法院。
  当事人上诉的,应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向本院预交上诉费。逾期不交的,按自动撤回上诉处理。
  (此页无正文)

审 判 长 盖建军  
审 判 员 姜小丽  
人民陪审员 王月刚  


00六年九月二十日

书 记 员 陈为良